Cessione credito detrazioni fiscali

E’ una misura strutturale disciplinata dall’art.16bis DPR 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi).
I contribuenti che ristrutturano le abitazioni e le parti comuni di edifici residenziali situati in Italia, possono detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) il 50% delle spese sostenute per i lavori e per un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

La detrazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa (pagate nell’anno) e va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno partecipato alla spesa e che ne hanno diritto.

L’agevolazione è rivolta a coloro che sostengono le spese di ristrutturazione:

– proprietari degli immobili oggetto dell’intervento
– titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili
– inquilini
– familiari conviventi con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto d’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado)
– convivente more uxorio

Tale misura è prevista fino al 31 dicembre 2020, e se non dovesse esserci un’ulteriore proroga, dal 1° gennaio 2021 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% con un limite massimo di spesa di 48.000 euro.

Gli interventi possibili sono relativi:

• alla manutenzione ordinaria e straordinaria
• al restauro e risanamento conservativo
• alla ristrutturazione edilizia

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’Iva ridotta.
A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.

E’ una misura non strutturale introdotta con la legge n. 296 del 27/12/2006 riapprovata, modificata e integrata annualmente in legge di bilancio.

L’ultima legge di Bilancio 2020 (L. 27.12.2019 n.160) ha prorogato al 31 dicembre 2020 le detrazioni fiscali per l’efficienza energetica degli edifici con spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020.
Tale misura consiste in una detrazione fiscale IRPEF o IRES applicata a tutto il patrimonio edilizio esistente, ovvero edifici residenziali, non residenziali e misti.

L’agevolazione è rivolta a coloro che sostengono le spese di efficientamento energetico, ovvero:

– Persone fisiche
– Contribuenti che conseguono reddito di impresa
– Associazioni tra professionisti
– Enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale
– Familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento
– Convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile
– Istituti Autonomi per le Case Popolari
– Cooperative di abitazione

Gli interventi ammessi all’incentivo sono relativi all’efficientamento energetico dell’involucro edilizio disperdente e dell’impianto termico di riscaldamento e di acqua calda sanitaria, così come schematizzato in tabella.

Dal 1° gennaio 2017 sono state introdotte regole specifiche per usufruire della detrazione fiscale delle spese sostenute per gli interventi antisismici le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dalla stessa data.
L’agevolazione fiscale può essere usufruita per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per attività produttive che si trovano nelle zone  sismiche 1, 2 e 3, in riferimento all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003

Possono usufruire della detrazione fiscali tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

• proprietari o nudi proprietari
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• locatari o comodatari
• soci di cooperative divise e indivise
• imprenditori individuali, per gli immobili adibiti ad attività produttive
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (imprese familiari, società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati).
• familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
• coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• componente dell’unione civile
• convivente more uxorio
• istituti autonomi per le case popolari ed enti similari
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci

Per le spese di miglioramento della sicurezza antisismica degli edifici spetta una detrazione del 50%. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

Nel caso di riduzione del rischio sismico si può godere di una maggiore detrazione fiscale:

• quando dalla realizzazione degli interventi si determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione equivale al 70% delle spese sostenute
• quando dalla realizzazione degli interventi si determina il passaggio a due classi di rischio inferiore, la detrazione equivale all’80% delle spese sostenute

Il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato.
Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive sono ammessi alle maggiori detrazioni previste per gli interventi antisismici qualora concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione e se rispettano tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa (art. 16 del decreto legge n. 63/2013).
Per avere la detrazione fiscale è necessario che dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione (risoluzione n. 34/E del 27 aprile 2018).

Per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali sono previste detrazioni fiscali ancora più elevate, se a seguito della loro realizzazione, si è ottenuto una riduzione del rischio sismico :

• 75% delle spese sostenute, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
• 85% delle spese sostenute, nel caso di passaggio a due classi di rischio inferiori

La detrazione fiscale va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

La legge di bilancio 2018 ha introdotto una nuova detrazione nel caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali situati in zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente:
• alla riduzione del rischio sismico
• alla riqualificazione energetica

In questi casi, dal 2018 si può usufruire di una detrazione pari:

• all’80% se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore
• all’85% se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori

La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di un edificio.

Queste detrazioni possono essere richieste in alternativa a quelle già previste per gli interventi antisismici sulle parti condominiali precedentemente indicate (75% o 85% su un ammontare non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio) e a quelle già previste per la riqualificazione energetica degli edifici condominiali (pari al 70% o 75% su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio).

Il decreto legge n. 50/2017 ha previsto una nuova detrazione fiscale per l’acquisto di case antisismiche.
Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 o dell’80% sono effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3”, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, chi compra l’immobile nell’edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari al:

• 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore
• 85% del prezzo della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

La detrazione deve essere ripartita in 5 rate annuali di pari importo e la spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
La ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione.
Gli interventi, inoltre, devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

Il bonus Facciate prevede una detrazione fiscale del 90% per tutti gli interventi che interessano le strutture opache della facciata, compresi balconi, ornamenti e fregi.
La detrazione si applica alle spese sostenute, dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020, per gli interventi di restauro, di recupero e di efficientamento energetico della facciata esterna degli edifici esistenti situati nei centri storici e nelle zone totalmente o parzialmente edificate, in riferimento agli edifici che ricadono in zona A o B del DM 1444/1968.
La zona A comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

La zona B comprende le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A. Si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq.

La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali di pari importo e non prevede limiti di spesa.
Se gli interventi hanno effetti anche sulla prestazione energetica dell’edificio e interessano oltre il 10% della superficie disperdente lorda dell’edificio, è necessario seguire la normativa energetica degli edifici e rispettare gli obblighi del DM 26 giugno 2015.
Dovranno, inoltre, essere rispettati i valori di trasmittanza previsti alla Tabella 2 del Decreto MISE 11/03/2008 come modificato dal decreto 26 gennaio 2010.

Lo sconto in fattura è uno strumento introdotto dal Decreto Legislativo n. 32 del 18 Aprile 2019 chiamato anche “Decreto Crescita” e modificato dalla legge di bilancio 2020.
Questa misura permette di ottenere uno sconto immediato in fattura e si applica solo a interventi molto estesi nei condomini.
Per poter accedere allo sconto in fattura è necessario che l’intervento rientri nella tipologia chiamata “ristrutturazione importante di primo livello” (cfr. DM 26/6/2015) e deve essere di un importo superiore ai 200’000 €.
Questo significa che per aver la possibilità di usufruire dello sconto in fattura, l’intervento deve riguardare almeno in 50% della superficie lorda disperdente e contestualmente la modifica sostanziale dell’impianto di climatizzazione.
E’ obbligatorio rivolgersi ad un professionista abilitato.
Lo sconto sull’importo dei lavori è effettuato dal fornitore.
Lo sconto in fattura si traduce in un credito d’imposta per il fornitore.
Tale credito potrà essere utilizzato in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo, senza l’applicazione dei limiti di compensabilità.

Non si applica al bonus casa e al sisma bonus.

Dal 1º gennaio 2017, in luogo della detrazione del 75 o dell’85%, tutti i beneficiari possono scegliere di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad “altri soggetti privati” (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti).
Non è possibile, invece, cederlo a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.
La possibilità di cedere il credito riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi i non capienti, ovvero coloro che non sono tenuti al versamento dell’imposta.
Hanno la stessa facoltà anche i soggetti Ires e i cessionari del credito che possono, a loro volta, cedere il credito ottenuto.
Con la circolare n. 17/E del 23 luglio 2018, l’Agenzia delle entrate ha specificato che anche per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche sono valide le disposizioni contenute nella precedente circolare n. 11/E del 18 maggio 2018, dettate in materia di cessione del credito per interventi di efficienza energetica.
Quest’ultima circolare ha precisato inoltre che:

• la cessione del credito deve intendersi limitata ad una sola eventuale cessione successiva a quella originaria
• per “altri soggetti privati” devono intendersi i soggetti diversi dai fornitori, che siano comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione.

CESSIONE DEL CREDITO

Il condòmino può cedere l’intera detrazione calcolata e a lui spettante sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, ovvero sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condomìnio.

La cessione del credito fiscale deve riguardare l’intera detrazione in quanto il condòmino non può cedere rate residue di detrazione.

COME AVVIENE LA CESSIONE DEL CREDITO

Il condòmino che cede il credito, se i dati della cessione del credito non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condomìnio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre ai propri dati, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo.

L’amministratore del condomìnio effettua:

• la comunicazione all’Agenzia delle entrate dei dati del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condomìnio entro il 31 dicembre dell’anno precedente.
  In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace
• consegna al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia

I condòmini appartenenti ai cosiddetti “condomìni minimi” che, non avendo l’obbligo di nominare l’amministratore, non vi abbiano provveduto, possono cedere il credito  incaricando un condòmino di effettuare gli adempimenti con le stesse modalità previste per gli amministratori.
L’Agenzia delle Entrate in seguito alle comunicazioni suddette rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito che gli è stato attribuito.
Tale credito potrà essere utilizzato solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso le funzionalità rese disponibili nello stesso “Cassetto fiscale”.
Le informazioni sull’accettazione del credito da parte del cessionario sono rese visibili anche nel “Cassetto fiscale” del cedente.
Chi riceve il credito può cederlo, in tutto o in parte, solo dopo che tale credito è divenuto disponibile.
Il credito d’imposta diventa disponibile dal 20 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condomìnio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il condòmino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta.

ACQUISTO CASE ANTISISMICHE

I beneficiari di queste agevolazioni possono decidere, in luogo della detrazione, di cedere il credito corrispondente alle imprese che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati, che a loro volta hanno la possibilità di effettuare una cessione del credito ricevuto.
Non è possibile effettuare la cessione nei confronti di istituti di credito e intermediari finanziari.
Le modalità attuative della cessione sono state stabilite con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 31 luglio 2019.
La cessione dei crediti va comunicata all’Agenzia delle entrate entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese che danno diritto alle detrazioni e con le stesse modalità stabilite dal provvedimento del 18 aprile 2019 (punto 4).
I crediti ceduti sono utilizzabili dal cessionario, esclusivamente in compensazione, in 5 quote annuali di pari importo.

Il Conto Termico è un meccanismo di incentivazione per interventi di efficientamento energetico introdotto con il D.M. 28/12/2012 e successivamente modificato con decreto D.M. 16/02/2016.
Tale meccanismo è previsto sia per la Pubblica Amministrazione che per i soggetti privati.
Per quest’ultimi sono incentivati interventi di piccole dimensioni relativi alla produzione di energia termica da fonti rinnovabili e ai sistemi ad alta efficienza.
Il condominio, in qualità di soggetto privato è ammesso ad accedere direttamente agli incentivi, come Soggetto Responsabile, oppure avvalendosi di una ESCO (Energy Service Company, in possesso della certificazione UNI CEI 11352) mediante la stipula di contratti di prestazione o di servizi energetici.
Per Soggetto Responsabile (SR) si intende il Soggetto che:
1. ha sostenuto direttamente le spese per l’esecuzione degli interventi;
2. presenta istanza di riconoscimento degli incentivi al GSE;
3. stipula il contratto con il GSE e riceve gli incentivi;
4. è tenuto a conservare, per tutta la durata dell’incentivo e per i 5 anni successivi all’erogazione dell’ultimo importo, gli originali dei documenti indicati nel D.M. 16/02/2016
5. in qualità di responsabile dell’intervento realizzato e, in caso di impianto, anche dell’esercizio e della manutenzione dello stesso, è tenuto ad assicurare, a pena di decadenza dall’incentivo, la regolare esecuzione di ogni attività di controllo, anche mediante sopralluogo, che il GSE o ogni altro soggetto dallo stesso delegato, ritenesse necessaria ai sensi dell’art. 14 del D.M. 16/02/2016